Immobilienerwerb durch natürliche Personen

Seit dem 1. Januar 2000 können außerhalb Schwedens wohnhafte Personen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung Immobilien in Schweden erwerben. Der Erwerb und die Besteuerung von Immobilien erfolgen nach schwedischem Recht.

Der Käufer einer Immobilie hat im Zusammenhang mit dem Kauf eine weit reichende Untersuchungspflicht. Eine Rückgängigmachung des Kaufes oder eine nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln ist nur bei Mängeln möglich, die bei einer dem Alter und Zustand des Hauses angemessenen Mängelsuche nicht festgestellt werden konnten. Eine solche Untersuchung wird in Schweden normalerweise von einem Fachmann durchgeführt.

Es wird dringend empfohlen, den Kauf mit Hilfe eines schwedischen Maklers, eines schwedischen Juristen oder der juristischen Abteilung einer schwedischen Bank abzuschließen.

Fragen zu in Schweden tätigen Maklern werden vom Verband schwedischer Makler (Mäklarsamfundet) beantwortet.

Mäklarsamfundet
Box 1487
S-171 28 Solna
Schweden
Tel.: 0046-8-55 50 09 00
E-Mail: service@maklarsamfundet.se
Homepage: www.maklarsamfundet.se

Nach schwedischem Immobilienerwerbsrecht ist das Geschäft nur dann abgeschlossen und rechtskräftig, wenn der Käufer und der Verkäufer den Vertrag unterzeichnet haben. Damit mündliche Absprachen rechtswirksam werden können, müssen sie in den schriftlichen Kaufvertrag aufgenommen werden. Ein Angebot ist für keine der beiden Parteien bindend. Der Kaufvertrag besteht normalerweise aus zwei Teilen: dem Vertrag und dem Kaufbrief.

Innerhalb von drei Monaten nach dem Kauf muss der Erwerb beim Grundbuchamt (Lantmäteriet) registriert werden. Der Termin kann unter gewissen Umständen verschoben werden, z. B. wenn es notwendig sein sollte, die Genehmigung anderer Behörden einzuholen. Bezüglich der zu beachtenden Formalitäten könnte Sie ein schwedischer Anwalt beraten.

Hinweise für den Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung (lagfart) beim Grundbuchamt

Wer einen Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung stellen möchte, muss sich an das zuständige Grundbuchamt wenden. Die geographische Einteilung der Amtsbereiche geht z. B. aus dem Verzeichnis auf der Homepage des Grundbuchsamtes hervor:
> www.lantmateriet.se

Der Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung muss immer schriftlich erfolgen und Angaben über die Immobilienbezeichnung, die Überlassungserklärung und den eventuellen Kaufpreis enthalten. Jeder Antrag ist mit einer Bearbeitungsgebühr verbunden. Unvollständige Anträge werden nicht bearbeitet. Muster des Antragsformulars in schwedischer Sprache ist erhältlich unter:
> www.lantmateriet.se

Dem Antrag sind die Überlassungsunterlagen im Original, z. B. ein Kaufbrief, sowie eine beglaubigte Kopie beizufügen. Dem Antrag sind ebenfalls eventuelle Zuständigkeitsunterlagen und Behördenbeschlüsse beizulegen. Nach schwedischem Recht muss ein Ehepartner oder ein Lebenspartner des Verkäufers/der Verkäuferin in Immobilienangelegenheiten normalerweise sein/ihr Einverständnis geben. Dem Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung ist eine behördliche Auskunft über den Familienstand zum Zeitpunkt des Verkaufs/der Überlassung sowie gegebenenfalls eine Einverständniserklärung oder eine Bescheinigung über den Zeitpunkt einer eventuellen Ehescheidung des Verkäufers/der Verkäuferin beizufügen.

Für die Gültigkeit der Überlassung einer Immobilie müssen gewisse formelle Anforderungen an die Überlassungsunterlagen erfüllt sein. Die Unterlagen müssen vom Verkäufer/Überlasser und vom Käufer/Empfänger unterzeichnet sein. Für die Genehmigung der grundbuchamtlichen Eintragung des neuen Eigentümers ist es darüber hinaus erforderlich, dass die Unterschrift des Verkäufers/Überlassers von zwei Personen beglaubigt wird.

Laufende Verpflichtungen

Beim Kauf einer Immobilie in Schweden muss der Käufer über den Kaufpreis hinaus mit folgenden weiteren Ausgaben rechnen:

  • Beim Kauf wird eine so genannte Stempelsteuer erhoben.
  • Eine Bearbeitungsgebühr muss auch bei der grundbuchamtlichen Eintragung bezahlt werden. Eine Vielzahl von Käufern oder Grundpfandrechte erhöhen die Bearbeitungsgebühren.
  • Die jährliche Grundstücksgebühr (auch Liegenschaftsgebühr) für Einfamilienhäuser ist eine Gebühr an die Gemeinde. Eine Steuererklärung ist jährlich bei der schwedischen Steuerbehörde (Skattemyndigheten) einzureichen. Die Formulare werden automatisch zugesandt.
  • Hinzu kommen weitere jährlich anfallende Gebühren.

Verstorbene Personen

Gültiger Überlassungsnachweis in Erbfällen ist bei einem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch ein beim Finanzamt (Skatteverket) registriertes Nachlassverzeichnis, ggf. zusammen mit Testament und/oder Erbschein.

Ist der Erbfall vor dem 17. August 2015 eingetreten und der Erblasser der Immobilie in Schweden ein ausländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz außerhalb Schwedens, ist die Immobilie zur Verwaltung an einen Nachlasspfleger abzutreten. Der Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers ist beim Amtsgericht Stockholm (Stockholms tingsrätt) einzureichen. Der bestellte Nachlasspfleger ist für die Erstellung und Registrierung des Nachlassverzeichnisses verantwortlich.

Ist ein ausländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz außerhalb Schwedens nach dem 17. August 2015 verstorben, wird die Erbschaft nach dem Recht des Staates geregelt, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Diese Regelung betrifft die gesamte Erbschaft - unabhängig davon, in welchem Land sich das Eigentum befindet. Demzufolge ist bei einem solchen Erbfall in Schweden kein Nachlassverzeichnis erhältlich, mit dem eine Eintragung ins Grundbuch beantragt werden kann. In diesem Fall kann ein europäisches  Nachlasszeugnis (Art 62 EU-ErbVO) als Überlassungsnachweis dienen.

Schließlich ist noch zu beachten, dass ein ausländischer Staatsangehöriger, der in Schweden Grundeigentum erworben hat, damit nicht automatisch Anspruch auf eine ständige Aufenthaltserlaubnis bzw. ein Aufenthaltsrecht hat.

Dieser Text ist als allgemeine Information zu betrachten. Eine juristische Beratung kann er nicht ersetzen.


Stand: Mai 2017

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