Immobilienerwerb durch natürliche Personen

Seit dem 1. Januar 2000 können außerhalb Schwedens wohnhafte Personen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung Immobilien in Schweden erwerben. Der Erwerb und die Besteuerung von Immobilien erfolgen nach schwedischem Recht.

Der Käufer einer Immobilie hat im Zusammenhang mit dem Kauf eine weit reichende Untersuchungspflicht. Eine Rückgängigmachung des Kaufes oder eine nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln ist nur bei Mängeln möglich, die bei einer dem Alter und Zustand des Hauses angemessenen Mängelsuche nicht festgestellt werden konnten. Eine solche Untersuchung wird in Schweden normalerweise von einem Fachmann durchgeführt.

Es wird dringend empfohlen, den Kauf mit Hilfe eines schwedischen Maklers, eines schwedischen Juristen oder der juristischen Abteilung einer schwedischen Bank abzuschließen.

Fragen zu in Schweden tätigen Maklern werden vom Verband schwedischer Makler (Mäklarsamfundet) beantwortet.

Mäklarsamfundet
Box 1487
S-171 28 Solna
Schweden
Tel.: 0046-8-55 50 09 00
E-Mail: service@maklarsamfundet.se
Homepage: www.maklarsamfundet.se

Nach schwedischem Immobilienerwerbsrecht ist das Geschäft nur dann abgeschlossen und rechtskräftig, wenn der Käufer und der Verkäufer den Vertrag unterzeichnet haben. Damit mündliche Absprachen rechtswirksam werden können, müssen sie in den schriftlichen Kaufvertrag aufgenommen werden. Ein Angebot ist für keine der beiden Parteien bindend. Der Kaufvertrag besteht normalerweise aus zwei Teilen: dem Vertrag und dem Kaufbrief.

Innerhalb von drei Monaten nach dem Kauf muss der Erwerb beim Grundbuchamt (Lantmäteriet) registriert werden. Der Termin kann unter gewissen Umständen verschoben werden, z. B. wenn es notwendig sein sollte, die Genehmigung anderer Behörden einzuholen. Bezüglich der zu beachtenden Formalitäten könnte Sie ein schwedischer Anwalt beraten.

Hinweise für den Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung (lagfart) beim Grundbuchamt

Wer einen Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung stellen möchte, muss sich an das zuständige Grundbuchamt wenden. Die geographische Einteilung der Amtsbereiche geht z. B. aus dem Verzeichnis auf der Homepage des Grundbuchsamtes hervor:
> www.lantmateriet.se

Der Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung muss immer schriftlich erfolgen und Angaben über die Immobilienbezeichnung, die Überlassungserklärung und den eventuellen Kaufpreis enthalten. Jeder Antrag ist mit einer Bearbeitungsgebühr verbunden. Unvollständige Anträge werden nicht bearbeitet. Muster des Antragsformulars in schwedischer Sprache ist erhältlich unter:
> www.lantmateriet.se

Dem Antrag sind die Überlassungsunterlagen im Original, z. B. ein Kaufbrief, sowie eine beglaubigte Kopie beizufügen. Dem Antrag sind ebenfalls eventuelle Zuständigkeitsunterlagen und Behördenbeschlüsse beizulegen. Nach schwedischem Recht muss ein Ehepartner oder ein Lebenspartner des Verkäufers/der Verkäuferin in Immobilienangelegenheiten normalerweise sein/ihr Einverständnis geben. Dem Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung ist eine behördliche Auskunft über den Familienstand zum Zeitpunkt des Verkaufs/der Überlassung sowie gegebenenfalls eine Einverständniserklärung oder eine Bescheinigung über den Zeitpunkt einer eventuellen Ehescheidung des Verkäufers/der Verkäuferin beizufügen.

Für die Gültigkeit der Überlassung einer Immobilie müssen gewisse formelle Anforderungen an die Überlassungsunterlagen erfüllt sein. Die Unterlagen müssen vom Verkäufer/Überlasser und vom Käufer/Empfänger unterzeichnet sein. Für die Genehmigung der grundbuchamtlichen Eintragung des neuen Eigentümers ist es darüber hinaus erforderlich, dass die Unterschrift des Verkäufers/Überlassers von zwei Personen beglaubigt wird.

Laufende Verpflichtungen

Beim Kauf einer Immobilie in Schweden muss der Käufer über den Kaufpreis hinaus mit folgenden weiteren Ausgaben rechnen:

  • Beim Kauf wird eine so genannte Stempelsteuer erhoben.
  • Eine Bearbeitungsgebühr muss auch bei der grundbuchamtlichen Eintragung bezahlt werden. Eine Vielzahl von Käufern oder Grundpfandrechte erhöhen die Bearbeitungsgebühren.
  • Die jährliche Grundstücksgebühr (auch Liegenschaftsgebühr) für Einfamilienhäuser ist eine Gebühr an die Gemeinde. Eine Steuererklärung ist jährlich bei der schwedischen Steuerbehörde (Skattemyndigheten) einzureichen. Die Formulare werden automatisch zugesandt.
  • Hinzu kommen weitere jährlich anfallende Gebühren.

Verstorbene Personen

Stirbt ein ausländischer Staatsangehöriger, der eine Immobilie in Schweden besitzt, ist die Immobilie zur Verwaltung an einen Nachlasspfleger abzutreten. Der Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers ist beim Amtsgericht Stockholm (Stockholms tingsrätt) einzureichen. Der bestellte Nachlasspfleger ist für die Aufstellung und Registrierung des Nachlassverzeichnisses verantwortlich.

Stockholms tingsrätt
Box 8307
S-104 20 Stockholm
Schweden
Tel.: 0046-8-56 16 50 00
Fax: 0046-8-653 34 44
E-Mail: stockholms.tingsratt@dom.se
Homepage: www.stockholmstingsratt.se

Die Registrierung des Nachlassverzeichnisses erfolgt beim Schwedischen Zentralamt für Finanzwesen (Skatteverket). Welche Lokalbehörde für die Registrierung zuständig ist, hängt vom Wohnsitz des Erblassers ab. Wenn dieser seinen Wohnsitz außerhalb Schwedens hatte, ist die Lokalbehörde in Visby zuständig.

Skatteverket i Visby
Bouppteckningsärenden
Box 1214
S-621 23 Visby
Tel.: 0046-498-25 81 30

Wenn der Erblasser seinen Wohnsitz in Schweden hatte, sind Informationen zur jeweils zuständigen Lokalbehörde auf nachfolgender Homepage zu erhalten:
>  www.skatteverket.se

Schwedisches Zentralamt für Finanzwesen (Skatteverket)
Tel. aus Deutschland: 0046-8-564 851 60
Tel. innerhalb Schwedens: 0771-567 567

Das im Register erfasste Nachlassverzeichnis dient dann bei der grundbuchamtlichen Eintragung entweder als Eintragungsbewilligungsurkunde, wenn nur ein Nachlassempfänger vorhanden ist, oder als Berechtigungsnachweis z. B. bei einer Erbteilung oder bei einem Nachlassverkauf der Immobilie.

In gewissen Fällen ist das deutsche Recht in Anwendung zu bringen, z. B. nach dem Gesetz (1990:272) über internationale Fragen bezüglich der Vermögensverhältnisse von Ehegatten und Lebensgefährten. In diesen Fällen ist ein Gutachten zum Inhalt des deutschen Rechts beizufügen.

Schließlich ist noch zu beachten, dass ein ausländischer Staatsangehöriger, der in Schweden Grundeigentum erworben hat, damit nicht automatisch Anspruch auf eine ständige Aufenthaltserlaubnis bzw. ein Aufenthaltsrecht hat.

Dieser Text ist als allgemeine Information zu betrachten. Eine juristische Beratung kann er nicht ersetzen.


Stand: April 2013

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